后吴亚军时代的第一个交易日：股价承压、提前偿还银团贷款，龙湖还要面对什么？

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

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还没有到高枕无忧的时刻，但吴亚军已经选择辞任龙湖集团（HK00960，股价9.99港元，市值621.84亿港元）董事长，火速接班的是陈序平，现年40岁，在今年2月28日刚刚接任龙湖CEO一职。

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消息在10月28日（周五）晚间公布，但今天（10月31日）开盘后龙湖股价急剧下挫，截至午间收盘已经跌去23.86%。这和今天地产股板块普遍下跌也有关联，多家头部房企股价均有不同程度下跌。

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针对股价波动，龙湖10月31日公告称，“在作出一切有关本公司于合理情况下的相关查询后，董事会谨此确认本集团业务运营稳定，财务状况健康安全。”

龙湖还表示，已经在10月31日提前偿还2023年到期之部份银团贷款51亿港元。此外，龙湖控股股东Charm Talent在公开市场增持龙湖集团股票300万股，合计投入资金近3000万港元。本次股份增持后，Charm Talent持有龙湖集团已发行股本约43.41%，占比进一步提升。

Charm Talent由吴亚军家族信托控股，龙湖还称，控股股东未来会在适当时机持续增持龙湖集团股权及债券。

三季报显示，龙湖今年前9个月的合同销售额是1455.6亿元，而去年同期是2019.3亿元。

新晋董事长的前方并非坦途。

“稳健”之前

10月28日晚，龙湖发布公告称，吴亚军辞任执行董事、董事会主席等职务，担任战略发展顾问；现任执行董事及首席执行官陈序平接棒成为龙湖董事会主席。

虽然刻意保持低调，但吴亚军还是中国房地产领域焦点人物，网上关于她的传奇故事很多，从技术员转型成为记者，再由建材销售商成为地产开发商，从重庆的一隅直至今天令龙湖成为全国前十的开发商。

关于她辞任，公开的说法是“个人年龄及身体原因”。前段时间的合伙人大会上，吴亚军就坦言自己最近身体出了一些状况，不太适合再继续工作，过去几个月也没有调整好。

“实际上这个交接过程已经经历了三、四年的安排，所以我觉得对于我和管理团队高层来讲，也不算突兀，大家心里有准备的。”

按照吴亚军这个说法，交接过程经历了三、四年，那么也就是早在2018年，她已经萌生了退意。

2018年，正是龙湖跨过千亿门槛，迈向2000亿元的节点。

当年，龙湖全年合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元，而2017年，龙湖的合同销售额是1560.8亿元，同比增长77.1%。

今天的龙湖早已被贴上“稳健”的标签，吴亚军也常在公开场合表达“克制”“纪律”等词汇。不过，早年的龙湖，其实是时常拿地王的。

从公开资料看，2007年3月30日，龙湖仅一次出价，便以815万元/亩的价格夺得其时的重庆标王，同场竞技的有万科、首创、中海、保利、绿地等实力选手。当年8月10日，龙湖再次以30.25亿元拿地，令招商、保利、中海等房企落空。当年11月8日，龙湖在上海以15.42亿元摘得上海青浦区赵巷镇一幅面积14.4公顷地块，“创下上海郊区地价之最”。

2009年11月19日，龙湖成功上市，吴亚军一度成为中国女首富，龙湖也一度成为中国市值最高的房地产企业之一。

吴亚军自身的工作风格颇为拼命，她在早先的采访中曾说：“我唯一的嗜好，就是干活。”有当年的高管侧面印证：“吴总的体力比别人都好，精力旺盛在公司是出了名的。平时我们在公司加班加到后半夜，上QQ时发现吴总还在网上。”

2021年9月，吴亚军甚至还因为员工发表龙湖是“让我感受到如此温暖的大家庭”而怒斥：“龙湖的文化反对把公司变成‘家’！因为家不论是非，没有对错，没有优劣！只讲包容、只讲温情”。

“企业家精神”

吴亚军一直对龙湖“家族化”保持警惕，有意推动龙湖“去家族化”。她曾说：“我希望龙湖真正成为一个机构化的公司，摆脱创业期的特征，创建深度机构化。”在吴亚军看来，深度机构化组织的特征，是不依赖于创始人和精英的，而是进一步集团化和职业化。

或许是对照自己，“企业家精神”是吴亚军非常看重的特质。

其实在陈序平之前，邵明晓于2011年被吴亚军从北京区域总的位置上提拔为CEO，一年后吴亚军评价：“2012年是新管理团队全面负责的首个完整年度。CEO和管理团队坚定执行既定战略令人满意，本人亦坚信从创始人到职业经理人团队的管理转变是每个现代企业发展的必经之路，目前的磨合将为集团长期健康发展奠定基础。”

2012年，龙湖的签约额只有401.3亿元，较上年增长4.9%。

吴亚军对邵明晓第一年接手的评价还有这么一句，也提到了企业家精神：“总体而言，他们颇具企业家精神，踏实努力并积极协作，在磨合中渐进成长。当然，在磨合过程中，不可避免会产生工作效率与质量的损耗，并形成对公司利润率及去化率的短期压力。”

不过随后，邵明晓带领龙湖创造了3年内从不足千亿到跨越2000亿元的纪录。

对于用人，吴亚军曾撰文谈过龙湖的合伙人制度，也涉及了企业家精神，她表示“龙湖设立合伙人制度，就是要建立一个基于长期目标的‘精神、利益共同体’。通过这个制度，让公司内的企业家精神得到涵养，增加战略性人才储备，确保文化能够刷新传承，并做出对公司长期发展有利的决策。”

新任董事长陈序平在2008年作为仕官生加入龙湖，毕业于清华大学土木工程系的他在龙湖相继担任工程经理、项目总、工程总、成都龙湖投资发展部负责人等职位。2017年，陈序平正式担任成都龙湖总经理，此后成都龙湖销售业绩有了长足进步，5年间，成都龙湖全年地产销售从不过百亿元迅速增长，并且首次突破260余亿元。

吴亚军对这位继任者不吝溢美之词，称其同样具有“企业家精神”：“方向感很好，文化上的认同也让我安心。此外，企业家精神、生意逻辑、组织能力、再到驾驭大系统的能力，都没有问题。”

“陈序平对业务的理解，对未来的构想比较完整和系统，慎言但是勤思，在工作中表现出很强的方向性以及结果导向，知识结构也比较全面，所以在员工当中树立了威信，也获得了公司其他高管的尊敬。”

“高激励”与“高淘汰”

2022年以来，龙湖在一线城市的扩张力度明显增大。

5月31日，龙湖和北京建工联合体以底价约24.4亿元拿下北京市丰台区北宫镇东河沿村棚户区改造项目FT00-0202-0011地块；9月22日，龙湖子公司北京盟科置业有限公司联合体以24.3亿元竞得顺义区顺义新城第1街区地块，龙湖权益占比95%；9月23日，龙湖花15.4亿元拿下了上海松江区广富林街道地块，而其上次在上海拿地还是2019年。

龙湖也公告称：“2022年9-10月，在北京、上海、合肥、成都等高能级城市新获取10个项目，拿地金额约人民币108亿元。”

今年第三季度，龙湖全口径销售额为598亿元，同比增长0.8%，已经转正，同时1-9月龙湖经营性收入约171.8亿元，年内已新开9个商场。

或许，这是新掌舵者给出的答案。

辞任时吴亚军表示：“我相信序平作为董事长，（公司）交给他以后，能带领大家，带领董事会成员去走一个更好的发展之路。我相信他能给龙湖带来一片新的天地，这是我内心的坚信。”

此前据媒体报道，龙湖上市期间，为了短时间内完成在香港、新加坡、伦敦、纽约等地的路演，吴亚军与其团队在全世界各地连轴转，为了节约时间，他们计算好时差后，只能将睡觉的时间安排在飞机上。

一个广为流传、龙湖官方又并未否认的消息是，吴亚军在内部为地产开发提出的目标是，到2024年，地产权益销售额要达到5600亿元；到2029年，地产权益销售额要到9000亿元。

如今，严酷的市场也需要陈序平拿出这种“企业家精神”了。

10月30日，陈序平在接任后首场投资者交流会上给出的承诺是：“未来5年，龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比过半，收入占整个集团的30%。到那个时候，应该说龙湖就完成了去地产化。20年之后，我们地产之外的经营性收入目标是要做到千亿。”

需要看到的是，对合伙人，龙湖有着严苛的考核机制。如前所述，吴亚军曾在那篇关于合伙人制度的撰文中说，合伙人首先有任期制，还有中途取消资格的规定，如果出现“不拼、不诚、不敬”的情况，就将失去合伙人荣誉和收益；合伙人既然享受到“高激励”，就要面临“高要求”和“高淘汰”；如果你不拼，即不能保持持续高投入、持续高绩效的合伙人，在任期到来时自然会在新一届选举时落选。

龙湖，对合伙人尚且如此，对接班人更是如此。

在投资者交流会上，吴亚军总结道：“在今天这个时点上，我觉得是龙湖做的事情是正确的，现在的管理团队做的都是长期的思考，不是忙于应付，我觉得他们在这种状态下，比我当时创业的时候状态还要更好，所以我是非常相信这个团队，而且我相信你们明年收到年报的时候，我们的利润应该是仍然稳中有升的。”

封面图片来源：摄图网-401023945

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