中海“以进促稳”迎接创立45周年：聚焦一线城市拿地 商业运营“开花结果”

　　中国网财经3月29日讯 中国海外发展(以下简称“中海”)昨日午间披露公司2023年业绩。报告期内，中海实现收入2025.2亿元，同比增长12.3%。除税前溢利总额为411.2亿元，同比增长14.2%，股东应占溢利为256.1亿元，同比增长10.1%；董事局宣布派发末期股息每股港币45仙，连同中期股息每股港币35仙，全年合计派发股息每股港币80仙，持续为股东创造稳健回报。

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　　销售数据方面，中海期内合约销售金额为3098.1亿元，同比增长5.1%，权益销售额位于行业第二；对应销售面积1336万平方米。

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　　在业绩发布会上，中海董事会主席颜建国强调，中海购地金额行业领先，货值与货量结构优异，财务健康、负债率低、现金充裕，稳中求进、以进促稳的资源更加厚实，可持续发展能力行业领先。

　　财务稳健，保持“三道红线”绿档

　　财务管控是企业内控体系的核心内容。财务风险是最大的风险，更是各种风险的“总扎口”。在行业销售环境、融资环境双重承压背景下房企的财务能力愈发被考验，也成为影响企业长远发展的核心要素之一。

　　素有“三好学生”之称，中海在2023年一如既往地保持着财务平稳向好，截至2023年末，公司资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，同比下降4.2个百分点，继续保持三道红线绿档达标。报告期末，中海在手现金为1056.3亿元，现金占总资产11.4%，现金充裕；年加权平均融资成本为3.55%，处于行业最低区间，分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.4%，同比下降0.2个百分点。

　　同时，中海在报告期内完成债务偿付，提前偿还俱乐部贷款300亿港元，有息负债下降人民币127.2亿元，期内实现经营性现金流净流入人民币352.8亿元。得益于稳健的财务表现，中海获三大国际机构给予行业最高的信用评级，为惠誉A–、穆迪Baa1、标准普尔BBB+。

　　在业绩发布会上颜建国表示：“2023年，中海在权益购地金额增长42%的基础上，实现正向经营现金流352.8亿元，并大额提前还款。我们继续保持行业最稳健的财务状况，最充裕的现金。”

　　中海副总裁郭光辉表示，公司从源头管起，就是土地投资端，投主流城市、主流地段，做主流产品，这使得我们即便在下行周期也能更加稳健，回报更优，其次是加强销售与回款管理，2023年整个回款率达到99%。

　　聚焦一线，全年新增土地43宗

　　正如公司高管所言，中海的财务稳健并非建立在暂缓拿地收缩业务的基础上。相反在可以聚焦的高量级城市，中海保持着一定的拿地节奏，2023年全年新增43宗土地，总购地金额1342.1元，位列行业第一。其中，北上广深四个一线城市的新增货值在新增货值中占比60%。

　　值得一提的是，2023年中海在深圳、广州、上海各摘得一宗超百亿优质综合用地。一线城市的人口密度大，就业机会多，随着基础设施建设、公共服务提升及供给侧的适配，区域房产价值将愈发稳定。聚焦一线城市大盘，这一批项目的入市将为中海持续贡献收入。

　　截至报告期末，中海总土地储备为土地储备总建筑面积为3522万平方米，权益建筑面积为3039万平方米；此外，中海宏洋土地储备总建筑面积为1881万平方米。

　　另一方面，中海的产品开发实力也为其项目销售提供了保障，如北京“拾光系”代表项目中海望京府开盘即售罄。在另一座一线城市上海，沪上百年繁花飘扬，市民对居住生活有自己的独到见解，也给项目打造提出了更高要求。在上海深耕超过30年，中海以对城市的熟悉迭代项目，耕耘而后收获。近日，上海中海·顺昌玖里首开512套房源，销售额196.5亿，刷新了全国单盘单日销售纪录。

　　这样的成绩离不开市民对于精工项目的追捧，顺昌玖里项目产品由外到里，每个细节都有“定制感”，位居上海核心，项目融合石库门经典元素和现代风格，新老上海的历史与现实、优雅和繁华在此汇聚。除了顺昌玖里项目，中海在上海还有住宅货值近300亿元的徐汇滨江的西岸数智中心项目可以期待。

　　抓细抓长，商业项目进入收获期

　　随着大规模成交时代的远去，有限的购房者对房子质量要求提升，以兑现更好的居住品质，这也对房企的综合开发实力提出了要求。此外，在住宅退出高增长赛道后，房企也在寻找新的业务增长点，伴随一系列政策相继落地，深耕一二线城市、拥有大量商业资产且具备招商运营能力的房企，成为红利的最大受益者，中海也是其中之一。

　　近年来，中海密集入市的商业项目开始迎来收获期，2023年，商业物业实现收入63.6亿元，同比增长20.9%。12个商业物业在2023投入运营，包括4座写字楼、5座购物中心、3栋长租公寓，为商业收入增长注入新的动能。

　　中海副总裁王林林在业绩会上透露，公司目前运营管理规模有881万平方米，超70%面积是布局在一线和新一线核心地段，公司在经营策略上更加专注全业态、大资管，持续提升经营能力。

　　与此同时，历经市场波动，商业地产市场正逐步解封，2024年一季度，北京写字楼整体市场季度净吸纳量已接近2023年全年水平，为14.4万平方米，市场成交的小幅回升令全市空置率自2022年二季度以来首次下调，环比下降0.4个百分点至18.3%。随着商业地产进入存量时代，项目竞争愈加激烈，做好一个商业地产项目是一项系统工程，如何抓住未来趋势，打造具备长期竞争力的项目需要构建起商业地产全流程操盘思维，全生命周期的管理和资产增值越来越被企业所关注。

　　中海商业投资管理和运营逻辑可以用“抓细”“抓长”概括，核心是通过专业、精细的运营服务创造长期价值，并且公司拥有强大、完整的商业地产设计体系以及严格的成本管控与工程施工推进节点管控，叠加在运营端的精准定位与专业管理，将不断提升品牌综合价值。

　　在业绩会上，中海行政总裁张智超表示，从数据来看，市场无形之手正在积极发挥作用，未来市场总的供需关系会进一步修复，将会促进市场信心企稳。

　　时值创立45周年，中海作为浪起的弄潮儿、潮落的耕耘客、周期的穿越者，悦然拾光，藏峰而行，砥砺前行、韧性生长，不断地穿越每一轮周期，走向房地产行业新发展模式的下半场。

(责任编辑：谭梦桐)

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